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是時候正視一下保障性租賃住房了 房貸集中度為其松綁 住建部“以釘釘子精神抓落實”

陳月芹2022-02-10 21:27

經濟觀察網 記者 陳月芹 繼并購貸退出房貸集中度考核后,保障性租賃住房(以下簡稱“保租房”)成為房貸集中度政策松綁的第二個領域。

2月8日,央行、銀保監會聯合發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》(以下簡稱《通知》),其中兩點內容引發了特別關注。

一是,自1月30日起,銀行業金融機構向持有保租房認定書的項目發放的有關貸款,不納入房地產貸款集中度管理。

二是,銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度,“按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,提供金融產品和金融服務”。

政策發布后,多名保障系統人士轉發,表示保障房在層層破冰,其中一位住建部保障司人士附文:以釘釘子精神抓落實。

實際上,住房租賃貸款不納入兩道紅線統計范圍內,并非新政,2021年7月,監管部門曾表示:為大力發展住房租賃市場,住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。

此次,央行和銀保監會正式蓋章確認,并要求《通知》抄送各層級銀行分支機構、各銀保監分局。這也是2021年金融機構全方面收緊涉房貸款之后,房地產行業收到的政策釋放流動性的新訊號。

保租房貸款支持政策落定

“終于盼來了《通知》浮出水面。”一家華南某城市國有租賃平臺負責人感慨。

他介紹,住房租賃,此前一直被劃在房地產行業大類中,2021年,銀行業嚴控房地產貸款規模和放款節奏,做長租公寓運營建設的企業,被和恒大、碧桂園等開發商一樣對待。

“去年,我們都需要跟銀行溝通,向總行上報,再讓總行和銀監部門協調申報,把保租房或長租公寓的建設開發貸款跟商品房區分開,不納入房地產開發貸款的限額里,這樣銀行才能騰出額度配資。”該人士說。

實際上,2021年7月,國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》,相關人士公開表示,為大力發展住房租賃市場,住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。

一家頭部長租企業高管向經濟觀察網透露,在本次《通知》出來前,其所在公司用于保租房的貸款確實已不納入(房貸集中度)額度。

而上述國有租賃平臺負責人表示,盡管監管部門口頭傳遞出住房租賃貸款暫不列入貸款集中度管理,但到了地方,仍要看銀行是否執行。在他所在城市,郵政儲蓄銀行、建行不將保租房貸款納入兩道紅線清單中,但中行、農行此前仍納入。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀,“不納入貸款集中度,意味著保障房投放沒有規模限制。在貸款利率比較低,期限比較長的情況下,銀行此類貸款收益會比商業性貸款低。為了激勵銀行多放貸,此類貸款不納入集中度管理”。

何為保租房?

不納入房貸集中度管理的保租房貸款發放,最基本的條件是,持有保租房認定書。那么,何為保租房呢?

保租房概念最早出現在2021年7月,國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》提出,城市人民政府對本地區發展保障性租賃住房、促進解決住房困難問題負主體責任。

保租房與以往其他類保障性住房功能不同。

2021年8月,住建部部長王蒙徽介紹,公租房,主要是為了解決城鎮住房和收入雙困家庭需求;共有產權住房,主要是幫助有一定經濟實力,買不起房子的居民能夠盡快改善居住條件;而保障性租賃住房,重點是要解決人口凈流入的重點城市,主要是大中城市的新市民和青年人的住房問題。

建行某城市支行行長向經濟觀察網透露,《通知》代表了中央對租賃住房的支持態度,其所在城市住建局正加快制定保租房的認定標準、管理細則。

“建行在當地放貸的兩個長租房項目都是國企投建,已申請到中央財政租賃獎補,可以直接納入保租房序列,其他項目需要得到住建局相關認定書,才能在貸款集中度當中剔除”,該行長目前了解到,其所在城市對保租房的認定標準,包括項目必須以70平方米以下的中小戶型為主,其次是租金應稍低于市場水平、租期6個月以上等。“小戶型是剛性條件,其余標準可以根據城市實際有一定彈性”。

上海在保租房的認定準入、金融、土地配套等政策上行動較早。

2022年1月下旬,上海發布了三個關于保租房的政策文件:《上海市保障性租賃住房項目認定辦法(試行)》、《上海市保租房租賃管理辦法(試行)》和《上海市保租房規劃土地管理細則》,是首個公布保租房認定辦法細則的城市,對既有、改建、新實施類保租房項目認定方法作了詳細說明。

其中,兩類新建保租房項目僅需簡易認定程序:一是商品房按不低于15%的比例配建的保租房,二是在四類住宅組團用地(Rr4)上新建的保租房。

而對既有項目的認定,上海市明確,認定辦法實施前經過合規審批已經建成或在建的租賃住房項目,建設單位可以向項目所在區的房屋管理部門(區保障性租賃住房工作領導小組辦公室)申請認定。

此外,上海市、區房屋管理部門已認定的單位租賃房,直接納管為保障性租賃住房,不再另行辦理認定手續。

上海還對新實施保租房項目的戶型標準進行了明確,規定70平方米以下戶型住房建筑面積占項目住房建筑面積的比例,應不低于70%。

除上海外,1月,天津、青島、廣州等地也相繼給相關保租房項目發放了認定書。

天津將保租房審查認定職責落到各區,由各區建立了住建、發展改革、規劃資源等部門參加的聯合審查認定機制,截至1月6日完成審查58個項目。

青島公布首批獲保租房項目認定書的23家企業、25個項目,獲得項目認定書的企業將享受手續辦理、土地價款、土地供應、資金獎補、稅費減免、民水民電、金融支持等七個方面的優惠。

保租房貸款有哪些?

前述建行支行行長介紹,給予企業的保租房貸款一般涵蓋建安、裝修和運營范疇,即建造保租房項目,除土地成本必須用企業自有資金外,其余均可申請貸款。

運營部分貸款屬于流動資金貸款,而建造成本項目貸款屬于固貸,按照央行發布的《通知》,運營部分的貸款也可以在集中度管理額度中剔除,不過,這部分貸款的實際占比不高。目前發放的保租房貸款目前主要是國資企業的租賃平臺,固貸率大概在4%左右,“具體利率水平要看貸款期限,是固貸還是流貸,以及擔保方式,比如是純信用貸還是有抵押等等,此外銀行的資金成本也不一樣,比如國開行也在積極參與支持租賃市場,資金會更低一些”。

華南某城市國有租賃平臺的保租房項目能申請到的貸款利率為Lpr-45bp,即在1月25日央行降準前,利率為4.2%,降準后利率為4.15%,更大的金融優勢在于貸款周期長達25年,“投資回報周期長的話,必須匹配長期貸款和較低的利率”,該國有租賃平臺負責人稱。

萬科泊寓一位高管介紹,目前泊寓納入保租房序列的項目不多,貸款也不多,所以影響暫時比較有限,但長遠來看對行業是一個利好消息。

保租房的新時代

一位接近監管部門人士曾向經濟觀察網表示,普遍存在高房價問題的大城市,想吸引、留住新市民,需要通過長租房來解決。

另一位接近監管部門人士透露,住建部要求,2021年10月底前,各城市需確定“十四五”期間保租房的建設目標和年度建設計劃。新市民和青年人多、房價上漲壓力較大的城市,“十四五”期間新增保租房占新增住房供應總量應在30%以上。

以上海、廣州公布的數據為例,上海“十四五”期間計劃建設籌集保租房40萬套,廣州則為60萬套,分別占住房供應總量的40%、45%。截至2月9日,廣東、浙江、上海等9個省級地區發布了“十四五”時期保租房供應計劃,共計約431萬套。

上述建行支行行長認為,兩道紅線是監管部門調節的一個手段,表明政策支持的方向,“就好像一個大壩一樣,開哪個閘口,決定水往哪里流,目前《通知》傳遞出的更多是政策支持租賃住房的導向意義”。

他同時認為,保租房貸款不納入房貸集中度管理,對銀行實質性經營的影響暫時不會很大,“一方面,2021年初兩道紅線剛出來時,銀行都十分緊張,收緊對地產公司的放款,但第四季度開始,央行陸續調整放松兩道紅線的標準和范圍,一方面,兩道紅線是對銀行總行進行限制,另一方面,房貸集中度管理也給銀行一定的緩沖期,即央行何時使用‘兩道紅線’對各個銀行展開處罰是可以調節的”。

以“釘釘子精神抓落實

前述建行支行行長介紹,由于其所在城市住建局仍在制定保租房認定辦法,目前銀行方面預計釋放的信貸規模約為數十億,這一租賃貸款的規模占整個銀行體系的貸款規模其實相對比較小,“本來我們行就會優先支持租賃貸款,重點是租賃企業如何能夠持續經營”。

其透露,經常出現的實際問題是:銀行和當地政府簽訂數十億、數百億的住房租賃戰略合作,但沒有太多企業來申請這筆租賃貸款,主要是因為租賃很難算得過來賬,目前以國企、央企參與居多。

市場主體參與建設長租房,面臨土地成本、稅費負擔、金融貸款三大問題,很大程度上“勸退”了不少社會資本。近年有關部門的工作重心,也著力于破解上述三個難題。

前述國有租賃平臺負責人透露,其公司一保租房項目因利用農村集體用地籌建,加上地方政府特批,不需要企業出土地成本,但即使只需出建造和運營資金,前期測算的投資回報周期仍長達22-23年,“2021年,各地發布中央財政租賃獎補,疊加長租房減稅政策,投資回報周期預計會有所縮減”。

一位長三角住建系統人士認為,保障是政府兜底的保障,不能想著讓市場化主體來貼錢填坑,“租賃不能掙大錢,而是掙穩健小錢的行業,受經濟大環境影響大”。如果土地、建安成本過高,商業模式不可持續,集中式長租可能會變相成為酒店式公寓,規避特種行業管理降低成本,而更需要享受低租金水平的新市民、藍領工人等群體,很難享受到保租房的利好。而存量項目改建的長租房,除非地段好,否則入住率較低,更多是區國企在建設運營。此外,如果當地有產業扶持,這類保租房可能會作為招商引資的附帶福利,這位長三角住建系統人士補充。

前述國有租賃平臺負責人則認為,大部分城市財政不具備兜底保障房的能力,要解決保租房持續經營難題,需要有關部門在財稅、金融等方面提供支持,降低經營成本,讓更多社會資本入局、活得下去。

王蒙徽表示,住建部建立了一套較為完整的住房保障政策和管理制度,主要包括兩個方面,一是財稅、金融、土地配套政策;二是關于準入、使用、退出、運營管理機制。

此次《通知》發布后,一位住建部保障司人士轉發時附文:以釘釘子精神抓落實。

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