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雅居樂“闖”債關

田國寶2022-02-11 21:37

經濟觀察報 記者 田國寶 2月10日上午9點47分,“20番雅01”經紀商發生一筆80元的報賣,與最新面值相比折價20%。該筆債券發行人為廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司,票面利率為6.2%,將于2022年7月13日到期。

同一天,雅居樂及旗下公司發行的“20番雅02”的經紀商報價為65元,折價35%;“20番雅1A”的經紀商報價為60元,折價40%。最新成交價顯示,“20番雅01”是59.5元,“20番雅02”是50.8元。

2022年以來,雅居樂發行的信用債價格波動較大,截至2月10日,年內到期美元債價格呈現不同幅度的上漲,價格在70美分以上;而遠期美元債則有7%-13%的跌幅,凈價保持在45美分以下。

一位雅居樂的境外投資人告訴經濟觀察報,2021年下半年以來,雅居樂面臨著較大的償債壓力,“但公司的償債意愿比較強烈,所以表現在債券市場上,就是近期到期的債券價格高,遠期的價格低”。

根據DM數據,2022年上半年,雅居樂信用債及ABS到期規模在73億元左右,實際上,在雅居樂的有息負債中,債券占比相對較低。2021年半年報顯示,截至2021年6月底,雅居樂979億元的有息負債中,債券占比為18%左右。

為了避免債務違約,雅居樂一方面通過發債、配股及出售資產等方式籌集資金;另一方面也積極與以銀團為首的金融機構洽談展期。“機構對雅居樂評價相對正面,雖然他們確實壓力很大。”上述投資人表示。

闖關

截至2月10日下午14時,雅居樂發行的2022年3月7到期的4.77億美元票據,凈價是93.65美分,與一周前相比上漲了8%左右,在最近的一個月內,這只美元債漲幅超過34%。

多個雅居樂境外債的投資人判斷,按照最近一個月這筆美元債行情表現,交換要約和違約的可能性較低,“距離兌付一個月左右時間,價格保持上漲,說明已經在和投資人溝通兌付的可能性,或者兌付資金已經接近到位”,上述境外債投資人判斷。

但6個月到一年到期的兩筆美元債,價格保持在60美分左右,一年期以上到期的美元債價格均在40美分左右。這意味投資人對未來雅居樂的償債能力還持有保留意見,他們還在觀察下一步宏觀、金融、市場等方面的走向,以及雅居樂自身資金回流效果。

1月17日,標普將雅居樂長期發行評級下調至B+,展望為負面。標普認為,未來一年內雅居樂有相當大的到期債務,由于再融資選擇有限,出售資產和銷售產生的現金流低于預期,雅居樂的流動性可能在未來12個月進一步惡化,還款壓力正在增加。

1月18日,穆迪也將雅居樂的評級下調至B1,展望為負面。穆迪認為,降級反映了雅居樂再融資風險的增加,因為未來6-12個月債務到期規模相當可觀,獲取資金受到限制,短期內不太可能恢復。

一位雅居樂境外債權人告訴經濟觀察報,標普和穆迪下調評級后,觸發雅居樂部分境外私募提前還款機制,但是最后經過協商,雅居樂通過追加抵押物化解了這一風險,避免了由此導致的集中兌付。

多個境外投資人表示,雅居樂數筆境外銀團貸款合計規模在15億美元左右,借款人包括匯豐銀行、恒生銀行、法國興業銀行及建銀亞洲等機構。這些機構為雅居樂長期境外融資合作伙伴。

上述雅居樂境外投資人告訴經濟觀察報,2022年以來,雅居樂已經通過出售資產等方式集齊了相關資金,以兌付3月7日到期的4.77億美元票據,這也是近期雅居樂美元債出現較大幅度上漲的主要原因之一。

根據雅居樂公告,1月12日、19日和28日,雅居樂先后出售5家環保公司,總交易對價11.29億元;其中8億元為現金支付,另外3.29億元為股東貸款,這一交易為雅居樂帶來1.26億元利潤。

1月21日,雅居樂將廣州亞運城項目26.66%股份出售給中海地產,交易對價18.44億元;1月28日,雅居樂再次將三個地產項目出售給中海宏洋,合計交易對價10億元。

上述雅居樂海外債權人表示,雖然通過一系列資產處置解決即期的部分債務,但雅居樂年內到期規模相對較大,主要因為銷售、處置資產和再融資存在不確定性,年內仍面臨不小的償債壓力。

負債壓力

DM數據顯示,截至2月10日,雅居樂存量美元債余額50.34億元,包括19億美元的永續債以及31.34億美元的債券,其中有一筆為2021年底成功發行的24.18億港元的可交換債券。

2022年,雅居樂有3筆美元債到期,合計規模10.77億美元。最早一筆將于3月7日到期,余額為4.77億美元;還有一筆2億美元的票據將于8月14日到期;另有一筆4億美元票據將于8月31日到期。

在境內,雅居樂控股及旗下公司目前的存量債券有7筆,其中有5筆為私募債,存量余額為111.53億元。2022年到期的有兩筆合計30億元到期,分別為7月13日和10月19日到期。

此外,雅居樂還有兩筆存量ABS,合計規模12.54億元,均將于近期到期。其中一筆4.3億元將于2月28日到期,另一筆8.24億元的將于3月11日到期。

綜合來看,雅居樂境內債、境外債、永續債及ABS存量規模大約在445億元(美元與人民幣按2月10日匯率計算,下同)左右,2022年到期規模為111億元。

上半年雅居樂到期的一筆美元債和兩筆ABS主要集中在2月底和3月初,合計規模為42.88億元;下半年到期的有4筆,合計規模68.17億元,其中8月兩筆美元債到期規模達38億元,7月和10月各有15億元境內債到期。

2021年半年報顯示,雅居樂有息負債為979億元,其中銀行及其他借款678.4億元,占比69.3%;債券規模為175.9億元,占比18%;ABS規模124.7億元,占比12.7%。債券和ABS合計占比在30%左右。除979億元的有息負債外,雅居樂還有4筆合計19億美元的永續債,在2021年的半年報中體現為130億元。

同期,雅居樂的現金及現金等價物余額為465.12億元,對到期債務覆蓋比例為1.2左右。但由于2021年9月以來,地方政府監管部門加強預售資金監管,多數房企的預售資金提取出現困難。

與2020年底相比,2021年上半年雅居樂現金增加46億元,但是經營性現金流凈額僅貢獻了8億元,投資性現金流凈流出90億元,籌資性現金流增加136億元。

從籌資現金的來源來看,2021年上半年,雅居樂借款152億元,償還貸款222億元,借款凈增的現金只有30億元。有106億元來自為非控股股東注資,這部分主要為永續債和配股所得,另有53億元來自項目少數股東墊款。

償債努力

對房企來說,現金流來源不外乎銷售、融資和資產處置三個主要渠道。

截至2021年6月底,雅居樂的土儲建筑面積為5295萬平方米,與2020年底相比有所減少,但高于2019年底的規模。

2018年-2021年,雅居樂新增土儲建筑面積分別為1179.2萬平方米、920.6萬平方米、781.5萬平方米和300.2萬平方米。同期銷售面積分別為797.9萬平方米、891.1萬平方米、1025萬平方米和972萬平方米。

由于2021年拿地減少,拿地面積與銷售面積之間有670萬平方米的缺口,預計2021年底雅居樂的土儲將進一步減少,加上2022年繼續拿地的可能性較小,由此2022年可供銷售的面積也有較大可能減少。

標普認為,隨著海南旺季結束,雅居樂的銷售可能從第二季度有所放緩,2022年雅居樂有2000億元-2300億元的可售貨值,按照50%-55%的去化率,預計全年銷售額將降至1200億-1300億元左右,回款率在79%-81%。

由于當前預售資金監管尚未實質性放松,開發商實際可動用的銷售金額較為有限。標普認為,正在進行的資產處置計劃可能會彌補預售回款帶來的資金缺口,但由于存在諸多不確定性,空間正在變小。

房地產業務之外,雅居樂還擁有環保、物業和代建等多元化業務。根據標普預測,2022年雅居樂通過處置資產可以獲得100億元到110億元的收入。根據公告,2022年1月,雅居樂先后通過出售地產項目和環保業務變現40.13億元。

此外,雅居樂還擁有位于香港的地產項目以及雅生活等上市公司股份,這些資產價值在110億元到130億元。據接近雅居樂人士透露,根據實際償債情況,這些資產隨時可以進行變現。

實際上,2021年雅居樂通過出售雅生活股權和出售14項非核心資產累計變現67.7億元;此外,雅居樂還通過配股、發債等方面籌集超過百億的資金。

不過,標普在評級報告中指出,表外負債可能導致雅居樂現金更快枯竭,削弱流動性的狀況超出預期。也就是說,隱藏在財報之外的負債會進一步削弱雅居樂的償債能力,使得前景變得更加不確定。

上述境外債權人表示,雅居樂存在少量表外負債,他所在機構即有一定存量余額,但整體表外規模不能確定,“但是雅居樂也有一些表外的資產,對公司本身償債不會造成太大額外影響”。

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不動產開發報道部主任兼高級記者
主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。
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